L’évolution des prix de l’immobilier à Paris

L’évolution des prix de l’immobilier à Paris et en France

En cette fin d’année 2016, l’immobilier en France se porte bien, et 2016 a été une année exceptionnelle pour l’immobilier. En effet, les prix de l’immobilier à Paris ont augmenté pendant ces derniers mois et plus exactement pendant trois trimestres consécutifs.

Et quid de 2007 ?

Prix de l'immobilier en 2017

Historique des prix de l’immobilier

Les prix sont en hausse dans la capitale, et pour les appartements ils ont augmenté en moyenne de 2,66%. Et selon la Chambre des Notaires de Paris les prix de l’immobilier à Paris s’élèvent à 8 100 € par mètre carré au cours du deuxième trimestre de 2016.

 

Année Q1 Q2 Q3 Q4
2016 1.06
2015 -0.10 -0.58 0.48 0.29
2014 -0.28 -0.09 -0.85 -1.24
2013 -0.28 -0.65 -0.75 -0.19
2012 -0.27 -0.45 -0.64 -0.74
2011 1.60 1.67 0.64 -0.18
2010 2.13 1.68 1.46 2.11
2009 -3.30 -2.11 0.10 1.13
2008 0.37 -0.28 -1.12 -2.83
2007 1.48 1.26 1.05 1.61
2006 3.14 2.52 2.15 1.80
2005 3.60 3.72 3.70 3.01
2004 4.18 3.32 3.75 3.87
2003 2.76 3.00 2.91 3.43

Historique des prix de l’immobilier à paris en France

Historique des prix de l'immobilier à paris en France

En Île-de-France, la région la plus riche et la plus peuplée du pays, le prix moyen des appartements a augmenté de 1,53% en glissement annuel (1,54% ajusté en fonction de l’inflation) à 5 310 euros par mètre carré. Au deuxième trimestre de 2016.    Dans la Petite Couronne, le prix moyen des appartements a augmenté de 0,95% (0,95% ajusté en fonction de l’inflation) à 4 270 € (4 811 $ US) par m².    Dans la Grande Couronne, le prix moyen des appartements a diminué de 0,35% en glissement annuel (0,34% ajusté en fonction de l’inflation) à 2 880 € (3 245 USD) par m 2.

 

En France métropolitaine en général, les prix des maisons ont augmenté de 0,78% au cours de l’année au deuxième trimestre 2016, le deuxième trimestre consécutif de hausse des prix sur un an, selon l’Institut national d’études statistiques et économiques (INSEE). Après correction de l’inflation, les prix des logements ont augmenté de 0,79% sur la même période. Le prix des maisons en France métropolitaine est resté inchangé (-0,93% ajusté en fonction de l’inflation) par rapport au trimestre précédent. Les hausses de prix ont été en partie attribuables aux faibles taux d’intérêt hypothécaires. « La dynamique du marché immobilier au début de l’année a été largement conditionnée par la baisse des taux d’intérêt », a déclaré Sébastien de Lafond, PDG de MeilleursAgents.

Analyse de cette hausse des prix de l’immobilier à Paris et en France

Les hausses de prix ont été soutenues par la demande croissante. De janvier à juillet 2016, 15,2% de logements existants ont été vendus en France par rapport à la même période de l’année dernière, selon le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). À Paris, le nombre total d’appartements existants vendus a augmenté de 13% au T2 2016, selon La Chambre des Notaires de Paris. En Île-de-France, les ventes d’appartements existants ont augmenté de 14%, et dans le Petit Couronne et la Grande Couronne de 14% et 15% respectivement. Les ventes de maisons existantes ont augmenté de 19% dans le Petit Couronne, de 10% dans la Grande Couronne et de 13% en Île-de-France.

 La construction est en hausse

Construction immobilière

La construction résidentielle est en hausse. Selon le ministère de l’Écologie, du ministère du Développement durable et de l’Énergie, les permis de résidence ont augmenté de 2,5% pour atteindre 390 625 unités en 2015 par rapport à l’année précédente.

 

  •  Les mises en chantier de logements neufs ont augmenté de 3,13% pour s’établir à 173 448 unités au cours de l’année, jusqu’en juillet 2016.
  •  Le total des logements autorisés a augmenté de 12,56% pour s’établir à 242 730 unités au cours de la même période.

 

Il n’existe aucune restriction sur la propriété étrangère en France. La plupart des biens sont susceptibles d’être en propriété absolue. Les appartements sont susceptibles d’être détenus selon deux formes de propriété: la copropriété (qui a des réunions de copropriétaires, avec des votes et des comptes annuels), et des volumes, adaptés pour l’essentiel à des développements à usage mixte. Il y a aussi des baux (bail commercial), pour un maximum de 99 ans.

Histoire récente du marché immobilier français, et évolution  des prix de l’immobilier à Paris et en France

Au cours du boom de 1997 à 2007 les prix de l’immobilier à Paris et en France ont augmentés. en effet, les prix des maisons en France ont augmenté de 150% (112,5% corrigé de l’inflation). Les prix de l’immobilier à Paris et en France, et le marché du logement dans son ensemble  a commencé à s’affaiblir en 2008, mais les baisses de prix ont été modérées: ·

  • En 2008, les prix des maisons en France ont baissé de 3,82% (-5,48% corrigé de l’inflation)·
  • Pour 2009, ils ont chuté de 4,07% (-4,41% ajusté en fonction de l’inflation)·
  • En 2010, les prix des maisons ont augmenté de 7,57% (5,83% ajusté en fonction de l’inflation)·
  • Pour 2011, les prix des logements ont augmenté de 3,66% (1,19% ajusté en fonction de l’inflation)·
  • En 2012, les prix des maisons ont diminué de 2,08% (-3,56% ajusté en fonction de l’inflation)·
  • Pour 2013, les prix ont diminué de 1,85% (-2,48% corrigé de l’inflation)·
  • En 2014, les prix des maisons ont baissé de 2,54% (-2,81% corrigé de l’inflation)·
  • En 2015, les prix des maisons ont baissé de 0,48% (-0,58% corrigé de l’inflation)

Les acheteurs français peuvent maintenant suivre les changements de prix de la maison semaine après semaine, après le lancement de l’indice LPI (Les Prix de l’Immobilier) en septembre 2014. L’IPV montre les variations hebdomadaires des prix des logements, en utilisant les données des banques et des institutions financières Dont Sogeprom, Gecina, le Crédit Foncier, ainsi que du Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI).

L’impact de la Loi Duflot sur le contrôle des loyers et les prix de l’immobilier à Paris et en France

 

En France, les loyers initiaux ont été jusqu’à présent librement déterminés, mais révisables seulement une fois par an, et pas plus que le nouvel indice de location (INSEE). Cependant, le 19 février 2014, le Parlement français a adopté un nouveau projet de loi, la Loi pour l’accès au logement et la modernisation de l’urbanisme, également connu sous le nom de Loi Duflot, Cécile Duflot.

Le projet de loi, promulgué le 24 mars 2014, a fixé de nouvelles règles en matière de logement et de location de biens : La loi a mis un plafond de loyer sur les locations à long terme. Les loyers ne devraient pas être supérieurs de 20% à la rente médiane fixée par le Préfet dans les zones urbaines. Ce nouveau contrôle des loyers, imposé à 28 villes de plus de 500 000 habitants, affectera les zones à forte demande de logements locatifs comme Paris.

Les locations à court terme doivent encore obtenir l’autorisation de la Ville de Paris ou de la mairie locale dans les zones où il ya pénurie de logements.    Les propriétaires sont tenus d’accorder l’exclusivité à un locataire ou à un agent immobilier.    Un nouveau mécanisme pour la garantie universelle des loyers (GUL) a été introduit; Les locataires ne fourniront plus de caution ou ne paieront pas de caution, puisque le gouvernement souscrira le non-paiement du loyer.

Global Property Guide

Depuis longtemps, le Global Property Guide s’oppose fermement aux contrôles des loyers, qui nuisent aux locataires et aux propriétaires fonciers. «C’est le moyen le plus sûr de détruire une ville sans la bombarder», a noté notre ancien économiste en chef Prince Cruz dans Les avantages et les inconvénients du contrôle des loyers. Nous approuvons cependant des règles tendant à accroître la sécurité de la tenure, sans chercher à contrôler les loyers, tant que la sécurité n’est qu’à moyen terme.

Le parc immobilier français

A partir de 2013, environ 57,8% du parc immobilier français appartient aux propriétaires-occupants, ce qui signifie que près de la moitié de la population française loue. Des résidences primaires, environ 21,8% sont louées en privé, tandis que 17,3% sont socialement loués.

 

Selon Joris Hoekstra, chercheur à l’OTB (TU Delft), environ 97% des logements privés loués en France ont des propriétaires individuels, alors que seulement 3% appartiennent à des entreprises ou à des établissements.

 

Associées à la protection importante accordée aux locataires, qui peuvent rester dans leurs propriétés à long terme, ces nouvelles lois persuadent les propriétaires de vendre leurs propriétés d’achat à louer, ce qui exerce une pression à la baisse sur les prix et augmente le volume des transactions.

Faibles rendements locatifs; Impact du contrôle des loyers et prix de l’immobilier à Paris et en France

Évolution des loyers

De 2000 à 2015, les prix de l’immobilier à Paris, et plus précisément les prix des appartements en France ont augmenté de 131,88% (177% à Paris), bien plus que la hausse de l’indice de loyer du pays, qui n’a augmenté que de 37% au cours de la même période. L’augmentation plus lente de l’indice des loyers a été en partie attribuée à la baisse de la hausse du loyer admissible par rapport à l’inflation de certaines périodes.

 

Les rendements bruts de location à Paris varient de 3,59% à 4,21%, avec des appartements plus petits ayant des rendements relativement plus élevés, sur la base des résultats de la recherche Global Property Guide en août 2016. Au cours du deuxième trimestre 2016, l’indice de loyers français est resté inchangé par rapport à la même L’année dernière.

 

Les loyers moyens des appartements à Paris vont de 32 € (36,04 $ US) à 35 € (39,42 $ US) par mètre carré. Petits appartements ont tendance à louer pour proportionnellement plus.

Plafond des loyers

Au 1er août 2015, le plafond de loyer mentionné dans la loi ALUR est entré en vigueur à Paris. La loi a été observée pour être efficace dans l’élagage des loyers sur les propriétés avec des loyers au-dessus des limites, comme 29% des loyers (sur 30 000 échantillons de locations) ont été observés pour dépasser le plafond du prix du loyer depuis le 1 août 2015, Enregistrée de janvier à juillet 2015, selon le PDG de MeilleursAgents, Sébastien de Lafond.

 

Cependant, l’application de la loi a été difficile. Selon une étude de MeilleursAgents pour France Bleu, environ 30% des publicités dépassaient encore la limite maximale de loyer en septembre 2015. La part des locations excessives varie également en fonction du lieu. Par exemple, 69% des locations à Jardin des Plantes ont dépassé leur limite légale depuis le 1er août 2015, alors que seulement 13% des locations à Roquette ont dépassé la limite légale. Les locataires sont encouragés à porter cette question aux autorités, mais aucun cas n’a été déposé quatre mois après la mise en œuvre de la loi.

D’autres explications

L’évolution des prix de l’immobilier à Paris s’explique aussi par le fait que les investisseurs locataires ont fui Paris pour investir dans des zones adjacentes et dans d’autres régions de l’Île-de-France où les plafonds de loyer ne sont pas applicables. Selon Century 21, les ventes aux investisseurs à Paris ont diminué de 21,9% au cours du troisième trimestre de 2015, tandis qu’en Île-de-France et dans le reste de la France, les ventes aux investisseurs ont augmenté respectivement de 34,1% et 12,6%.

Les taux hypothécaires sont à leur plus bas historique

Les taux d’intérêt hypothécaires en France sont à leur plus bas historique: 

Le taux d’intérêt moyen sur les prêts de nouveaux logements avec un taux initial de fixation (IRF) supérieur à un an était de 1,78% en juillet 2016, contre 2,16% en juillet 2015.

Les taux d’intérêt sur les prêts avec IRF d’un an ou moins ont chuté de 1,61%, contre 2,05% un an plus tôt.

Les taux hypothécaires fixes à 20 ans ont atteint un niveau record de 2,25% en avril 2016, soit une baisse de 36% par rapport à 3,5% en mai 2014, selon le Private Finance français La baisse des taux hypothécaires est largement attribuable à la décision de la Banque centrale européenne (BCE) de réduire son taux directeur de 5 points de base à 0,00% en mars 2016. Il s’agit de la 8ème baisse des taux de la BCE depuis fin 2011.

« Le Conseil des gouverneurs s’attend à ce que les taux d’intérêt clés demeurent à un niveau actuel ou inférieur pendant une longue période et bien après l’horizon de nos achats d’actifs nets », a déclaré Mario Draghi, président de la BCE. Outre la réduction des taux, la BCE a également réduit son taux de dépôt de 10 points de base à -0,40% et a augmenté ses achats mensuels d’actifs de 80 milliards d’euros (US $ 89,71 milliards) à 60 milliards d’euros (67,28 milliards de dollars US) Depuis avril 2016.

Graphique France taux d’intérêt, et impact sur les prix de l’immobilier à Paris et en France

 

Graphique France taux d'intérêt

Les nouvelles réductions et l’élargissement de l’assouplissement quantitatif sont conformes à l’objectif central de la BCE, qui est d’aider la reprise économique de la zone euro. La prévision de croissance de la BCE pour la zone euro pour 2016 a été revue à la baisse, à 1,4% contre 1,7%, tandis que la prévision d’inflation est tombée à 0,1%, contre 1%. « Alors que les taux d’inflation très bas ou même négatifs sont inévitables au cours des prochains mois en raison de la fluctuation des prix du pétrole, il est crucial d’éviter les effets de second tour », selon Draghi.

 

Selon le dernier sondage sur les prêts bancaires de la Banque centrale européenne (BCE), les normes de crédit pour les prêts immobiliers aux ménages en France ont diminué au T2 2016.

 

Le marché hypothécaire français est principalement à taux fixe, ce qui contribue à la stabilité du marché du logement, et des prix de l’immobilier à Paris et en France

 

Au cours des 15 dernières années, le marché hypothécaire français s’est considérablement développé – passant de 21% du PIB en 2000 à 44% du PIB en 2015. Le marché hypothécaire français a progressé de 3,95% en 2015, en hausse par rapport à l’année précédente. Plus de 80% des logements occupés par leur propriétaire en France sont achetés avec des hypothèques.

France prêts immobiliers exceptionnels

prêts immobiliers

En raison de la domination des hypothèques à taux fixe, le marché de l’habitation en France est susceptible d’être beaucoup moins enclin à des hausses et des ralentissements marqués que les marchés immobiliers d’autres pays, où les prêts à taux variable sont une source majeure d’instabilité. Les prêts à taux variable ne représentent que 6% des nouveaux prêts en France et environ 15,6% des prêts immobiliers en cours, selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

 

L’économie française est très faible et impacte les prix de l’immobilier à Paris et en France

inflation

Le PIB a augmenté de 1,3% au cours du deuxième trimestre de 2016. Cependant, l’économie française a légèrement contracté légèrement au deuxième trimestre (+ 0,1% en glissement trimestriel, après une croissance de 0,7% au premier trimestre 2016 selon l’Institut national d’études statistiques et économiques ).

La contraction de l’économie au T2 2016 est due à une forte baisse de la demande intérieure. Les dépenses de consommation privée ont diminué de 0,1% au T2 2016, et la formation brute de capital fixe a également diminué de 0,2%. De 2004 à 2007, l’économie française s’est développée en moyenne de 2,3% par an. En 2009, le PIB réel a chuté de près de 3%, la plus forte récession du pays depuis la Seconde Guerre mondiale. Malgré l’aggravation de la crise de la dette de la zone euro, l’économie française a progressé de près de 2% en 2010 et de 2,1% en 2011. En 2012, l’économie a stagné avec une croissance de 0,2%, le président François Hollande réduisant le déficit budgétaire et les entreprises Milliers d’emplois.

La faible expansion économique de la France s’est poursuivie en 2013 et en 2014, avec des taux de croissance d’environ 0,7% et 0,2%, respectivement. En 2015, le PIB de la France a augmenté de 1,3%, selon l’INSEE. L’économie française devrait augmenter de 1,4% en 2016, en raison de la faiblesse des taux d’intérêt, des baisses d’impôts et de la faiblesse des prix de l’énergie, selon l’OCDE. « Les risques pour les perspectives sont maintenant fermement à la baisse, avec une incertitude beaucoup plus élevée autour de la situation financière et l’évolution politique en Europe », a déclaré le FMI.

Cette situation économique aura surement un impact sur les prix de l’immobilier à Paris et en France pour 2017.

Les problèmes qui affectent la croissance

En dehors de Brexit, les problèmes internes qui affectent la croissance du pays  et qui peuvent impacter l’évolution des prix de l’immobilier à Paris et en France comprennent:

  • Les récentes attaques terroristes à Nice (en juillet 2016), à Paris (en novembre 2015) et au tournage du magazine satirique Charlie Hebdo (janvier 2015) risquent de nuire au secteur touristique du comté, le nombre d’arrivées d’hôtels diminuant de 7,5% Au premier semestre 2016. Les arrivées de touristes ont également diminué de 8% au premier trimestre 2016, selon Euromonitor International.
  • L’accueil du tournoi Euro 2016 a effectivement entraîné des pertes économiques et une baisse de la productivité.
  • Grèves, qui a récemment conduit à une modification de certaines dispositions de la loi Khomri (nommée d’après la ministre du Travail Mariam El Khomri) qui était destiné à introduire des réformes du travail.
  • Le chômage élevé est l’un des principaux problèmes de la France. Au T2 2016, le taux de chômage en France était encore élevé à environ 9,9%, mais il est tombé de 10,2% au premier trimestre. L’inflation a été de 0,2% en août 2016, supérieure à l’inflation de 0,05% enregistrée au même mois l’an dernier. La Commission européenne s’attend à ce que la dette publique de la France passe à 96,4% du PIB en 2016, en hausse considérable par rapport à 85,8% du PIB en 2011, et bien plus que les estimations précédentes. Le gouvernement a pu ramener le déficit à 3,6% du PIB en 2015, contre 4% en 2014.
La situation politique

En mai 2012, Francois Hollande est devenu le premier président socialiste du pays depuis François Mitterrand (1981-1995). En août 2014, la France est entrée dans la tourmente politique déclenchée par la demande du ministre de l’Economie, Arnaud Montebourg, de mettre fin aux politiques d’austérité. Montebourg a demandé une rallonge budgétaire pour stimuler la croissance, arguant que la France ne devrait pas être «servile» et «dogmatique» dans la poursuite des réductions du déficit. En réponse, le président Hollande a demandé à M. Manuel Valls, premier ministre depuis mars 2014, de former un nouveau gouvernement «conforme à l’orientation fixée pour le pays». Montebourg a été remplacé en tant que ministre de l’économie par Emmanuel Macron, un ancien banquier d’investissement à Rothschild. Michel Sapin, homme politique de carrière, a été nommé ministre des Finances, ce qui témoigne de la volonté de poursuivre la politique d’austérité actuelle de la France. L’élection présidentielle d’avril à mai 2017 se poursuit. Parmi les candidats potentiels notables figurent l’ancien président Nicolas Sarkozy, l’actuel premier ministre Manuel Valls, le ministre de l’économie Emmanuel Macron, l’ancien premier ministre Alain Juppé et le président du Front national Marine Le Pen.

 

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